viksi.ru

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке – событие, безусловно, приятное. Однако, чтобы не быть обманутым и не остаться без денег и без квартиры, необходимо знать механизм покупки: особенности оформления договора купли-продажи квартиры, права и обязанности продавца и покупателя.

Как выбрать квартиру?

В зимние месяцы на просмотр квартиры лучше приезжать с 11:00 до 16:00. Зимой поздно светает и рано темнеет, а при плохом освещении можно не увидеть дефекты, видимые при дневном свете. Например, в сумерках можно не заметить трещины, сколы, отслоения поверхностного слоя бетона и так называемые раковины – углубления в бетоне. В монолитно-кирпичном доме при плохой освещенности можно не увидеть трещины в кирпичной кладке. При просмотре нужно обязательно подойти к окнам, чтобы убедиться, что оконные блоки установлены ровно и квартиру не продувает, внимательно осмотреть стены – на них не должно быть конденсата, плесени и грибка.

Помимо выбора района предполагаемого заселения, улицы, понравившегося дома, изучение ближайшей инфраструктуры окружающей местности, транспортной ситуации, обязательным этапом в этом шаге является проверка репутации застройщика. Сначала можно поискать информацию в Интернете: посмотреть сайт самой организации, ресурсные ссылки, «черные» списки компаний и т.д. Изучить все, что позволит создать объективный портрет застройщика. Затем следует съездить на уже построенные объекты выбранного застройщика, если они есть, разузнать, как шло строительство, и вовремя ли оно было завершено. Кроме того, правильным решением будет и ознакомление с документацией понравившегося дома. «По тому объекту, который вы выбрали для себя, вы можете запросить у застройщика разрешительные документы: акт выбора земельного участка, свидетельство о праве собственности (документы на аренду) на землю, где проводится строительство, разрешение на строительство жилого дома, инвестиционный контракт, проектную декларацию» – напоминает покупателям недвижимости об их правах эксперт.

Подписание договора

 Подписание договора и оплата стоимости квартиры – это самый финансово ответственный и серьезный шаг во всем процессе приобретения жилья, поэтому юридическая помощь или опора на опыт людей, специализирующихся в этом вопросе будет весьма кстати. Как вариант, минимизировать риски покупателя может покупка квартиры через профессиональные риэлтерские компании. Но нужно учитывать, что их услуги придется оплачиваться дополнительно. Кроме того при заключении договора с компанией необходимо уточнять особенности пост- продажного обслуживания и , самое главное, – сроки и процедуру оформления квартиры в собственность.

Купить квартиру в новостройке можно у застройщика, инвестора или соинвестора, уполномоченных организаций муниципальных властей, агентства недвижимости или подрядных организаций.
Крупные застройщики могут предложить более низкие цены на квартиры эконом-класса в районах массовой застройки.

При покупке жилья у уполномоченных организаций муниципалитета риски будут минимальны, поскольку договор заключается между покупателем и администрацией города

 Как заключить договор купли-продажи новостройки.

Определившись с продавцом и квартирой, потенциальный покупатель приезжает в офис организации для заключения договора.

Покупка квартиры может оформляться как участие в долевом строительстве, инвестиционный вклад, паевой взнос, вступление в товарищество или кооператив, переуступка прав требования.

К сожалению, на практике часто встречаются «серые схемы» – с использованием векселей и по предварительной оплате.

В случае серых схем – организация продает покупателю вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры, а когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру. Такая схема крайне ненадежна: указывается лишь стоимость векселя, срок погашения, кому и кем он выдан. Юридически к выбранной квартире этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, и обязать ее предоставить квартиру нет возможности.

По схеме предварительной оплаты – с покупателем заключается предварительный договор и производится 100% предоплаты. По окончании строительства жилого дома организация оформляет квартиру на себя, затем передает ее покупателю по договору купли-продажи. Схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.

Перед тем, как подписать договор и отдать деньги, необходимо убедиться в наличии у продавца основного пакета правоустанавливающих документов, в который входят:

— постановление местных органов власти,
— инвестконтракт,
— государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка,
— протокол предварительного распределения квартир,
— разрешение на строительство,
— договоры о привлечении финансовых средств.

Тревожные сигналы – отсутствие точного адреса и параметров приобретаемой квартиры, низкий процент при покупке в рассрочку, предложение внести первоначальный платеж без договора и кассового чека и т.п.

Если еще при этом компания совершенно новая, настаивает на расчетах только наличными, а на вопрос о количестве домов, построенных с ее участием, никто не дает прямого ответа то лучше обратиться к другому продавцу.

Когда строительство дома завершено, выполнены все инженерные работы и благоустройство и озеленение прилегающей территории, дом подлежит сдаче Государственной приемочной комиссии.

На этом этапе недобросовестные продавцы находят много способов заставить покупателя выплачивать суммы, не предусмотренные в договоре. Излюбленный повод заставить покупателя раскошелиться – обмеры ПИБа (БТИ).

В тексте договора указывается проектная площадь квартиры и дополнительно обговаривается, что при отклонении фактической площади готовой квартиры в большую или меньшую сторону, стороны производят дополнительные взаиморасчеты.

В результате «договоренностей» с сотрудниками ПИБа площади всех квартир оказываются на 2-3% больше проектной, в результате доплачивать приходится только покупателям. Иногда взаиморасчетов с ПИБом не производятся, в этом случае может оказаться, что фактическая площадь квартиры на те же 2-3% меньше оплаченной проектной.

Могут потребовать деньги за согласование электромонтажного внутриквартирного проекта и подсоединения к этажному щиту.

Незаконным является взимание платы за нотариальное заверение договора – договор долевого участия, инвестирования, переуступки прав не требует заверения нотариуса.

Банк, в котором открыт счет продавца, не должен взимать комиссию за начисление средств, поскольку расходы на операционно-кассовое обслуживание несет сама организация.

Предприимчивые сотрудники организации-продавца могут начислить квартплату с даты сдачи дома Госкомиссии.

Это также является нарушением закона, поскольку квартплата и оплата услуг по охране и уборке дома и его территории начисляются только со дня подписания договора с эксплуатирующей организацией, не раньше.

Иногда в текст договора включают требование по окончании строительства вступить в Товарищество Собственников Жилья и на этом основании требуют выплаты вступительных и членских взносов.

Покупатели квартир становятся членами образованного ТСЖ только по собственному желанию и только после регистрации прав собственности.

После завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии покупателю нужно приехать в офис компании, с которой был заключен договор, и подписать Акт приемки-передачи квартиры.

Получение ключей от квартиры

Получению ключей от квартиры  предшествует достройка дома и завершение отделки квартир в тех проектах, где она предусмотрена. Специалисты рынка недвижимости часто акцентируют внимание потенциальных покупателей на важности дополнительной проверки особенностей покупки на этой стадии. Покупателю жилья следует осмотреть квартиру при хорошей освещенности на предмет наличия видимых глазом строительных дефектов. На окнах и стенах не должно быть конденсата, пол должен быть ровным – это легко проверить уровнем. Если квартира сдается с чистовой отделкой, нужно не забыть проверить исправность электрических розеток, счетчиков воды и электричества, убедиться, что все в порядке с отоплением и горячим водоснабжением, что легко открываются и закрываются все створки, в наличии дверные ручки и т.д

Получение свидетельства о праве собственности

Получение свидетельства о праве собственности – заключительный момент оформления покупки, но невероятно важный юридически. Только после получения права собственности на жилье можно считать его своим. Так что дополнительные проверки, оценки, привлечения соответствующих специалистов пойдут только на пользу.

Пакет документов для оформления прав собственности:

— оригинал договора и все дополнительные соглашения к нему
— акт об оплате и закрытии всех финансовых отношений между покупателем и продавцом
— акт приема-передачи квартиры
— договор об уступке прав (если имеет место)
— документы ПИБа – экспликация и поэтажный план
— ксерокопию протокола о распределения квартир между инвесторами
— ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию
— паспорт и ксерокопии всех его страниц
— квитанция об оплате госпошлины

Если подлинность документов вызывает сомнение, то регистратор может обратиться в правоохранительные органы и иные учреждения для проведения соответствующей проверки.

Отказать в регистрации прав могут только в случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в таком случае обладатель квартиры может обжаловать отказ в суде.

Подтверждением права собственности является выдача свидетельства.

С этого момента вы являетесь полноправным собственником квартиры и можете владеть, пользоваться и распоряжаться ей по своему усмотрению

Популярность: 1% [?]

Метки: Ипотека, Квартира, новостройка