Покупка квартиры в новостройке – событие, безусловно, приятное. Однако, чтобы не быть обманутым и не остаться без денег и без квартиры, необходимо знать механизм покупки: особенности оформления договора купли-продажи квартиры, права и обязанности продавца и покупателя.

Как выбрать квартиру?

В зимние месяцы на просмотр квартиры лучше приезжать с 11:00 до 16:00. Зимой поздно светает и рано темнеет, а при плохом освещении можно не увидеть дефекты, видимые при дневном свете. Например, в сумерках можно не заметить трещины, сколы, отслоения поверхностного слоя бетона и так называемые раковины – углубления в бетоне. В монолитно-кирпичном доме при плохой освещенности можно не увидеть трещины в кирпичной кладке. При просмотре нужно обязательно подойти к окнам, чтобы убедиться, что оконные блоки установлены ровно и квартиру не продувает, внимательно осмотреть стены – на них не должно быть конденсата, плесени и грибка.

Помимо выбора района предполагаемого заселения, улицы, понравившегося дома, изучение ближайшей инфраструктуры окружающей местности, транспортной ситуации, обязательным этапом в этом шаге является проверка репутации застройщика. Сначала можно поискать информацию в Интернете: посмотреть сайт самой организации, ресурсные ссылки, «черные» списки компаний и т.д. Изучить все, что позволит создать объективный портрет застройщика. Затем следует съездить на уже построенные объекты выбранного застройщика, если они есть, разузнать, как шло строительство, и вовремя ли оно было завершено. Кроме того, правильным решением будет и ознакомление с документацией понравившегося дома. «По тому объекту, который вы выбрали для себя, вы можете запросить у застройщика разрешительные документы: акт выбора земельного участка, свидетельство о праве собственности (документы на аренду) на землю, где проводится строительство, разрешение на строительство жилого дома, инвестиционный контракт, проектную декларацию» – напоминает покупателям недвижимости об их правах эксперт.

Подписание договора

 Подписание договора и оплата стоимости квартиры – это самый финансово ответственный и серьезный шаг во всем процессе приобретения жилья, поэтому юридическая помощь или опора на опыт людей, специализирующихся в этом вопросе будет весьма кстати. Как вариант, минимизировать риски покупателя может покупка квартиры через профессиональные риэлтерские компании. Но нужно учитывать, что их услуги придется оплачиваться дополнительно. Кроме того при заключении договора с компанией необходимо уточнять особенности пост- продажного обслуживания и , самое главное, – сроки и процедуру оформления квартиры в собственность.

Купить квартиру в новостройке можно у застройщика, инвестора или соинвестора, уполномоченных организаций муниципальных властей, агентства недвижимости или подрядных организаций.
Крупные застройщики могут предложить более низкие цены на квартиры эконом-класса в районах массовой застройки.

При покупке жилья у уполномоченных организаций муниципалитета риски будут минимальны, поскольку договор заключается между покупателем и администрацией города

 Как заключить договор купли-продажи новостройки.

Определившись с продавцом и квартирой, потенциальный покупатель приезжает в офис организации для заключения договора.

Покупка квартиры может оформляться как участие в долевом строительстве, инвестиционный вклад, паевой взнос, вступление в товарищество или кооператив, переуступка прав требования.

К сожалению, на практике часто встречаются «серые схемы» – с использованием векселей и по предварительной оплате.

В случае серых схем – организация продает покупателю вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры, а когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру. Такая схема крайне ненадежна: указывается лишь стоимость векселя, срок погашения, кому и кем он выдан. Юридически к выбранной квартире этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, и обязать ее предоставить квартиру нет возможности.

По схеме предварительной оплаты – с покупателем заключается предварительный договор и производится 100% предоплаты. По окончании строительства жилого дома организация оформляет квартиру на себя, затем передает ее покупателю по договору купли-продажи. Схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.

Перед тем, как подписать договор и отдать деньги, необходимо убедиться в наличии у продавца основного пакета правоустанавливающих документов, в который входят:

— постановление местных органов власти,
— инвестконтракт,
— государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка,
— протокол предварительного распределения квартир,
— разрешение на строительство,
— договоры о привлечении финансовых средств.

Тревожные сигналы – отсутствие точного адреса и параметров приобретаемой квартиры, низкий процент при покупке в рассрочку, предложение внести первоначальный платеж без договора и кассового чека и т.п.

Если еще при этом компания совершенно новая, настаивает на расчетах только наличными, а на вопрос о количестве домов, построенных с ее участием, никто не дает прямого ответа то лучше обратиться к другому продавцу.

Когда строительство дома завершено, выполнены все инженерные работы и благоустройство и озеленение прилегающей территории, дом подлежит сдаче Государственной приемочной комиссии.

На этом этапе недобросовестные продавцы находят много способов заставить покупателя выплачивать суммы, не предусмотренные в договоре. Излюбленный повод заставить покупателя раскошелиться – обмеры ПИБа (БТИ).

В тексте договора указывается проектная площадь квартиры и дополнительно обговаривается, что при отклонении фактической площади готовой квартиры в большую или меньшую сторону, стороны производят дополнительные взаиморасчеты.

В результате «договоренностей» с сотрудниками ПИБа площади всех квартир оказываются на 2-3% больше проектной, в результате доплачивать приходится только покупателям. Иногда взаиморасчетов с ПИБом не производятся, в этом случае может оказаться, что фактическая площадь квартиры на те же 2-3% меньше оплаченной проектной.

Могут потребовать деньги за согласование электромонтажного внутриквартирного проекта и подсоединения к этажному щиту.

Незаконным является взимание платы за нотариальное заверение договора – договор долевого участия, инвестирования, переуступки прав не требует заверения нотариуса.

Банк, в котором открыт счет продавца, не должен взимать комиссию за начисление средств, поскольку расходы на операционно-кассовое обслуживание несет сама организация.

Предприимчивые сотрудники организации-продавца могут начислить квартплату с даты сдачи дома Госкомиссии.

Это также является нарушением закона, поскольку квартплата и оплата услуг по охране и уборке дома и его территории начисляются только со дня подписания договора с эксплуатирующей организацией, не раньше.

Иногда в текст договора включают требование по окончании строительства вступить в Товарищество Собственников Жилья и на этом основании требуют выплаты вступительных и членских взносов.

Покупатели квартир становятся членами образованного ТСЖ только по собственному желанию и только после регистрации прав собственности.

После завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии покупателю нужно приехать в офис компании, с которой был заключен договор, и подписать Акт приемки-передачи квартиры.

Получение ключей от квартиры

Получению ключей от квартиры  предшествует достройка дома и завершение отделки квартир в тех проектах, где она предусмотрена. Специалисты рынка недвижимости часто акцентируют внимание потенциальных покупателей на важности дополнительной проверки особенностей покупки на этой стадии. Покупателю жилья следует осмотреть квартиру при хорошей освещенности на предмет наличия видимых глазом строительных дефектов. На окнах и стенах не должно быть конденсата, пол должен быть ровным – это легко проверить уровнем. Если квартира сдается с чистовой отделкой, нужно не забыть проверить исправность электрических розеток, счетчиков воды и электричества, убедиться, что все в порядке с отоплением и горячим водоснабжением, что легко открываются и закрываются все створки, в наличии дверные ручки и т.д

Получение свидетельства о праве собственности

Получение свидетельства о праве собственности – заключительный момент оформления покупки, но невероятно важный юридически. Только после получения права собственности на жилье можно считать его своим. Так что дополнительные проверки, оценки, привлечения соответствующих специалистов пойдут только на пользу.

Пакет документов для оформления прав собственности:

— оригинал договора и все дополнительные соглашения к нему
— акт об оплате и закрытии всех финансовых отношений между покупателем и продавцом
— акт приема-передачи квартиры
— договор об уступке прав (если имеет место)
— документы ПИБа – экспликация и поэтажный план
— ксерокопию протокола о распределения квартир между инвесторами
— ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию
— паспорт и ксерокопии всех его страниц
— квитанция об оплате госпошлины

Если подлинность документов вызывает сомнение, то регистратор может обратиться в правоохранительные органы и иные учреждения для проведения соответствующей проверки.

Отказать в регистрации прав могут только в случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в таком случае обладатель квартиры может обжаловать отказ в суде.

Подтверждением права собственности является выдача свидетельства.

С этого момента вы являетесь полноправным собственником квартиры и можете владеть, пользоваться и распоряжаться ей по своему усмотрению

Что касается Штатов – лидеров по количеству паевых инвестиционных фондов, первый «шаг» в виде Massachusets Investory Trust был сделан только в 1924 году.

Кстати, в силу того, что в разных странах организационные формы коллективных инвестиционных фондов отличаются, то и названия для них используются разные:
• взаимные фонды (США);
• общие фонды инвестиций (Италия, Франция);
• закрытые инвестиционные компании (США);
• паевые инвестиционные фонды (Россия);
• паевые трасты и юнит-трасты (Великобритания, Австралия, Новая Зеландия, Гонконг, Малайзия, Южная Африка);
• инвестиционные трасты (Великобритания, Япония);
• инвестиционные компании открытого типа (Великобритания) и т.д.
Как это было у нас?

В нашем отечестве ПИФы «стартовали» в ноябре 1996 года. Через несколько месяцев их, ориентирующихся как на облигации, так и на акции, насчитывалось уже более десятка. Первыми компаниями, управляющими ПИФами, были «Пионер Первый» (ныне «ПиоГлобал Эссет Менеджмент»), «Паллада Эссет Менеджмент» и «Тройка Диалог». Но главным игроком того времени считалась УК «Кредит Свисс», дочерняя компания международного инвестиционного банка Credit Swiss First Boston. Суммарные активы этого фонда превышали активы всех остальных фондов вместе взятых. Правда, к сожалению или к счастью, УК на российском рынке просуществовала недолго – всего четыре года. Один из ее фондов был передан под управление «Пионеру Первому». Теперь он называется «Фонд акций».

Впрочем, стратегия завоевания симпатий пайщиков у всех ПИФов того времени была примерно одинаковая. А если точнее, ее и вовсе не было: взимали бешеные комиссионные и при этом крайне редко показывали действительно хорошие финансовые результаты.

Хотя, чему тут удивляться? Большинство ПИФов, по сути, были созданы «на всякий случай», чтобы вдруг не пропустить бум российских коллективных инвестиций. Действительно, вдруг спросят, а у меня нет? Многие учредители создавали фонды, считая, что работают на перспективу и занимают свое место на огромном рынке. И считали совершенно справедливо: ведь «в матрацах» у россиян уже в то время было «зашито» не менее 30 миллиардов долларов!

Но потом «случился» 1998 год… После кризиса управляющие компании стали быстро закрывать заведомо убыточные фонды.
Финансовый кризис стал экзаменом для всех российских финансовых институтов. И наши ПИФы, в отличие от многих коммерческих банков, этот экзамен прошли успешно. За время кризиса по-настоящему не обанкротилась ни одна управляющая компания, и ни один пайщик не пожаловался в Федеральную комиссию по рынку ценных бумаг по поводу нарушения его прав. Иными словами, пайщики оказались в гораздо более выгодном положении, чем, те же самые, вкладчики банков. Во-первых, они могли контролировать процесс обесценивания активов. Во-вторых, эти активы в результате кризиса никуда не пропали и не исчезли.

Пережив кризисные времена в основной своей массе, паевые фонды доказали свою жизнеспособность и надежность и завоевали доверие многих частных инвесторов. Важную роль при этом сыграло то, что за все время не было ни одного случая обмана пайщиков или невыполнения перед ними обязательств управляющей компанией.

В 2000 году на рынке паевых фондов были проведены две знаменательные операции, в результате чего на рынке появились весьма крупные игроки — управляющие компании «НИКойл» (в настоящее время «Уралсиб») и «Альфа-Капитал». Эти УК приняли решение преобразовать чековые инвестиционные фонды, находящиеся под их управлением, в паевые фонды. Операции были проведены успешно и в итоге принесли большую пользу для отрасли в целом. Таким образом, благодаря конвертации двух бывших чековых фондов «ЛУКОЙЛ» и «Альфа-Капитал» в паевые, объем рынка ПИФов значительно вырос.

Кстати, до 2002 года официального деления фондов по виду активов не было. Но 14 августа 2002 года ФКЦБ России приняла постановление № 31/пс «Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов». В соответствии с ним, фонды были разделены на фонды акций, облигаций, смешанные, фонды денежного рынка, фонды фондов, индексные фонды, фонды недвижимости, венчурные фонды. Позже, в начале 2004 года, регулятор добавил ипотечные фонды, а в апреле 2005 года – фонды прямых инвестиций.

И, все-таки, настоящий рост популярности ПИФов начался в 2003 году, когда совокупность активов всех фондов выросла в шесть раз, с 12,7 до 76,2 миллиардов рублей! В 2003 году паевые фонды начали создаваться в большом количестве и разнообразии.

В течение 2003 года, практически все новые разновидности фондов были зарегистрированы, лишь фонды фондов стали новинкой 2004 года. Их столь позднее появление, пожалуй, можно объяснить отсутствием в 2002-2003 годах достаточного набора проверенных временем ПИФов для построения диверсифицированного и конкурентоспособного портфеля.

Еще один мощный толчок развитию ПИФов был придан уже в 2005 году, когда беспрецедентный взлет курса российских акций привел к повышению доходности вложений в них до 100 % годовых и более! Стоимость паев большинства фондов за вторую половину года увеличилась в полтора и более раз! Этот успех вместе с профессионалами фондового рынка смогли разделить и десятки тысяч терпеливых пайщиков. С тех пор приток средств в ПИФы от частных инвесторов сохраняется на довольно высоком уровне.

Всегда помните о том, что время – верный союзник настоящего инвестора. Обращаясь к многолетней истории мирового рынка ценных бумаг, можно отметить немало примеров длительных спадов и коррекций, когда в течение нескольких месяцев, а то и лет, инвесторам приходилось терпеть убытки. Однако за все время существования фондовых рынков практически не встречалось случаев, чтобы падение длилось более 5 лет! Поэтому планируйте свои инвестиции хотя бы на срок от 5 лет. И чем длиннее он будет, тем большие перспективы вам могут открыться. Мы уверены, что с этим согласится любой более или менее опытный инвестор.

Запомните изречение одного из величайших гуру фондового рынка с мировым именем – Джона Богла: «Время – ваш друг. Выделите на себя все то время, которое только сумеете. Начните инвестировать, когда вам исполнится двадцать, и пусть даже сначала это будут лишь небольшие суммы, никогда не останавливайтесь. Регулярные инвестиции должны стать вашей привычкой. В суровые времена они позволят вам сохранять темп, а сложный процент поможет вам и сделает свою чудесную работу».

Тщательный отбор инструментов

Неверный выбор инструментов может привести вас к краху. И наоборот, тщательно отобранные способны принести инвестору значительную прибыль, превышающую среднерыночную. Особенно это важно для тех, кто инвестирует на большие сроки: ведь даже разница в 2% годовой доходности приводит к разнице созданного через 25 лет капитала в 50%.

Диверсификация

Как писал один известный человек: «Диверсификация – это не просто слово для тренировки дикции». В самом деле, это еще и важнейший принцип снижения рисков при инвестировании.

Существует три уровня диверсификации, распределение средств по которым позволяет существенно обезопасить собственные вложения:

Внутри инструментов – среди ПИФов одного типа (например, ПИФов акций) следует делать вложения в ПИФы разных управляющих компаний. Этот уровень позволяет инвестору снизить риски, связанные с деятельностью конкретной управляющей компании.

Разные инструменты – в своем портфеле необходимо распределять вложения среди фондов разного типа (ПИФов акций, облигаций, смешанных инвестиций). Таким образом, удается снизить риски, присущие рынку акций, за счет перемещения части средств в более безопасные инструменты с гарантированной доходностью – облигации.

Разные страны – по мере роста нашего капитала следует все больше и больше заботиться о его сохранности, перемещая часть вложений на рынки других стран (европейские, североамериканские, азиатские и др.). Так мы существенно снижаем риск, связанный с нестабильностью внутри какой-либо одного государства.

Метод простого усреднения

Метод простого усреднения, представляющий собой регулярную покупку паев фондов акций в течение определенного периода, позволяет без особых усилий и лишних манипуляций довольно эффективно входить в рынок. Универсальность стратегии в том, что при ежемесячном вложении средств среднегодовая «цена входа» будет намного выгоднее, чем при разовом вложении той же годовой суммы..

Если вы хотите успешно инвестировать через фонды акций и иметь возможность извлекать пользу даже из тех моментов, когда на рынке наблюдается спад, вам необходимо использовать метод усреднения. Постоянство – вот залог нашего успеха!
Итак, можно опасаться рисков фондового рынка и даже не пытаться чего-либо достичь на этом поприще, а можно видеть в этом отличные перспективы и шанс создать приличный капитал, достичь финансовой свободы, реализовать свои мечты.
В любом случае, выбор всегда за вами!

«Вы можете достичь больших успехов в бездействии. Многие инвесторы не могут противостоять стремлению постоянно покупать и продавать».
Уоррен Баффет

На фондовом рынке инвестором называется человек, вкладывающий свои средства в ценные бумаги на длительный срок. А вот тот, кто активно совершает операции, зарабатывая на дневных, часовых или даже минутных колебаниях цен, называется трейдером, а его деятельность, соответственно, трейдингом. В отличие от инвестора, трейдер посвящает биржевой торговле значительно больше времени и сил. Но при этом его потенциальная доходность тоже может быть гораздо выше.

Какова цель инвестора? Увеличение своего капитала вместе с ростом экономики той отрасли или страны, в которую он вкладывает. Инвестора интересует, прежде всего, состояние предприятий, в которые он направляет свои средства, то, насколько развивается экономика страны. Да, избежать спадов совсем, конечно, не удастся, но то, что в будущем благосостояние нашей страны возрастет, ни у кого не вызывает сомнений.
Достижения инвестора – это, прежде всего, достижения экономики той страны, в которую он инвестирует, достижения всего рынка. Чем эффективнее развивается экономика, тем быстрее растет капитал инвестора.
История развития фондового рынка любого крупного капиталистического государства включает в себя периоды ростов и спадов, но, в конечном итоге, это история развития.
Задача инвестора – наращивание своего капитала параллельно развитию всего фондового рынка, а не получение быстрых прибылей за счет активной ежедневной торговли.

А что же спекулянт, активно использующий теханализ? Его философия – постоянная охота за ценой. Зачем смотреть на состояние предприятия, отрасли, рассчитывать на рост экономики и т.д. Все это необязательно, ведь можно зарабатывать и на росте и на падении, во главе всего – прибыль и более ничего. Спекулянт не инвестирует в предприятие, он старается обыграть своих же коллег по цеху, сидящих за другими компьютерами. Кто-то выиграл, кто-то проиграл, иначе в спекулятивных играх нельзя.

Если один спекулянт выигрывает, то в этот же момент другой спекулянт, который совершил сделку с первым – проигрывает. То есть 50 процентов всех сделок делают деньги, между тем 90 процентов всех трейдеров не достигают успеха на рынке.
В погонях за быстрыми прибылями рано или поздно большинству бегунов приходится сойти с дистанции. Либо ты, либо тебя – суровая реальность их жизни.

И, естественно, если вдруг однажды вы скажете кому-то из знакомых или друзей, далеких от мира финансов, что задумываетесь об инвестировании в ценные бумаги, то услышите что-то вроде: «Да у тебя крыша поехала! Это огромный риск! Это сумасшествие! На бирже сидят одни мошенники!». Самое интересное, что отчасти это действительно так – на фондовом рынке присутствуют риски, причем не малые. И вы действительно можете потерять все. Существует огромное количество причин, по которым стоимость ваших акций может упасть, существенно уменьшив размер вашего счета. Например:

- Налоговые претензии;
- Общий спад рынка;
- Увольнение ведущих менеджеров;
- Слияния;
- Политика;
- В конце концов, просто слухи.

Да, на фондовом рынке присутствует риск, но он есть и в нашей повседневной жизни, причем в большом, даже ужасающем объеме. Полеты на самолетах, езда на машине, даже просто хождение по улицам таят в себе кучу опасностей. Чуть ли не каждое мгновение мы подвергаем свою жизнь смертельному риску. Чтобы спокойно существовать, по идее, надо безвылазно сидеть дома, а лучше – где-нибудь далеко на необитаемом острове, в полном одиночестве. Однако почему-то немногие так поступают. Наоборот, большинство людей живут и наслаждаются жизнью, летают отдыхать на самолетах, каждый день ездят на автомобилях и не очень-то задумываются об опасности. Более того, они делают это спокойно, с комфортом и даже с удовольствием.

Причина в том, что есть понимание и опыт. Когда мы приобретаем понимание и опыт в инвестировании, рынок становится не более опасным, чем дорога, по которой мы едем. Необходимо научиться контролировать риски и принимать их осознанно. И, конечно же, видеть в рисках на фондовом рынке не нечто пугающее, а широкие возможности и высокие потенциальные прибыли.

Нередки случаи, когда люди начинают инвестировать и, пока идет рост, бурно радуются, получают прибыль, ощущают себя матерыми инвесторами (как известно, легко быть гением на растущем рынке). Но с первой же серьезной коррекцией (а она рано или поздно приходит) эйфория заканчивается.
Но неужели можно спокойно сидеть и наблюдать, как тают твои сбережения в периоды спадов? Как же правильно к этому относиться?
Все просто – относитесь к инвестированию как к бизнесу. В любом бизнесе есть статьи доходов и расходов. Полагаем, с нами согласятся все, кто хоть раз занимался собственным делом: стоять и плакать над графой затрат по меньшей мере глупо! Это обязательный элемент любого бизнеса – без расходов не будет и доходов. Точно так же и на фондовом рынке – да, порой случаются убытки, но они неизбежны, без них не будет и прибыли.

- Скажите, пожалуйста, куда мне отсюда идти? – робко начала Алиса.
- А куда ты хочешь попасть? – ответил Кот.
- Мне все равно… – сказала Алиса.
- Тогда все равно, куда и идти, – заметил Кот.
- …только бы попасть куда-нибудь, – пояснила Алиса.
- Куда-нибудь ты обязательно попадешь, – сказал Кот, …нужно только достаточно долго идти.

Важность цели

Несомненно, один из важнейших факторов достижения успеха в любой области жизни, а особенно в сфере личных финансов – четкое понимание того, что мы хотим. Ведь, скорее всего, мы желаем иметь много денег не просто ради того, чтобы в них купаться, как Скрудж МакДак из мультфильма, а для достижения каких-то своих целей, реализации своих желаний.

Главный источник большого успеха – ясные, конкретные, измеримые цели и планы, которые зафиксированны письменно и сопровождаемы горячим желанием осуществить их. Когда вы знаете, чего хотите, это значительно повышает вероятность удачи.

И наоборот – неудача следует за неспособностью в точности определить, что вам нужно; как выглядит то, чего вы желаете; когда вы этого хотите и намерены ли добиться своего.

К сожалению, значительная часть людей стремится к расплывчатым общим понятиям, а не к «осмысленной конкретике». Но цели нельзя достичь, если ее не видеть.

Если вы не знаете, куда направляетесь, то почти наверняка не достигнете нужного места.
Поэтому, прежде чем начинать говорить об инвестировании вообще, стоит четко определить цели, которые мы преследуем.

Считаем свою мечту

Представьте свое идеальное будущее. Что вы в нем видите? В каком доме вы живете? На какой машине ездите? Какие люди вас окружают? Где, с кем и как вы проводите свободное время? Куда вы ездите отдыхать? В конце концов, чем вы занимаетесь каждый день? Уделите своей мечте несколько минут, постарайтесь, чтобы вас никто не беспокоил. Нарисуйте картинку собственного будущего в воображении.

Когда вы четко увидите, чего хотите достичь, запишите подробно все свои цели. Не пропускайте ничего, записывайте все, о чем мечтаете. Не ограничивайте себя, представьте, что у вас есть абсолютно все, чтобы достичь своих мечтаний.

Записав цели, проставьте напротив каждой из них стоимость (если, конечно, это материальная цель). То есть, количество денег, которое потребуется вам для реализации каждой мечты. Возможно, это будет разовое вложение средств, а может быть регулярные траты (например, на отдых, хобби). Естественно, точно предугадать заранее, сколько будут стоить ваши желания, нельзя, поэтому оценивайте примерно, по сегодняшним ценам.

Когда вы определите, сколько денег вам понадобится для достижения каждой цели, разбейте их на одноразовые траты (в которых придется вложить некоторую сумму всего один раз) и регулярные.

Посчитайте сумму по каждой из двух категорий. С одноразовыми тратами все более-менее ясно – какая у вашей мечты цена, такая сумма вам и потребуется для воплощения желания в жизнь. Но как быть с регулярными тратами?

Допустим, вы посчитали, что вам необходимо около 5000 долларов в месяц на регулярные расходы, чтобы жить той жизнью, которую вы представили в своей мечте. То есть необходимо обеспечить себя пассивным доходом (который имеется независимо от того где, чем и как вы занимаетесь), равнозначным данной сумме. Чтобы определить, какой капитал, работая на вас, обеспечит подобный пассивный доход, умножьте эту сумму на 100. В нашем примере это будет 500 000 долларов. И это именно тот капитал, который вам нужен.

Итак, вы определили капитал, который обеспечит вас необходимым пассивным доходом для регулярных трат. Прибавьте к нему сумму, которая потребуется для одиноразовых приобретений. В итоге вы получили финансовую цель – капитал, который вам необходим для осуществления вашей мечты.

Теперь осталось понять, сколько времени нам понадобится для создания подобного капитала.

Для данного расчета потребуется определить сумму, которую вы готовы инвестировать «в ваши мечты» ежемесячно. Представим, что это 200 долларов. Теперь необходимо заложить приблизительную прибыль, которую вы хотите получать ежегодно. В нашем примере заложим 20%.

Несложный расчет показал, что на заданных условиях для создания капитала в 500 000 долларов понадобится 20 лет. Если вас пугают столь большие сроки, не отчаивайтесь, все в ваших руках! Достаточно просто регулярно инвестировать большую сумму или научиться получать чуть большую доходность, и вы достигнете своей финансовой цели гораздо быстрее.

Теперь мы четко видим, какова наша цель, как долго до нее идти, сколько необходимо откладывать ежемесячно и на какую доходность рассчитывать:
• создаваемый капитал: 500 тыс. долларов;
• сумма ежемесячных инвестиций: 200 долларов;
• ориентировочная доходность инвестиций: 20% годовых (другой вопрос, как получать максимальную доходность? );
• срок создания капитала: 20 лет.
Если вы посчитали сумму, необходимую вам для счастья, вы сделали очень важный шаг, четко определив свою мечту. Написав цель и осознав, как ее можно достичь, вы стали гораздо ближе к финансовому успеху, чем 90% населения нашей страны, которые даже не знают, чего хотят. Видение цели есть ключевой фактор успеха! Если вы все еще ее не записали, то сделайте это прямо сейчас!

Мы с вами можем провести небольшой эксперимент: посчитайте, сколько вы можете «накопить» через 32 года, если будете инвестировать один доллар каждый день под 20% годовых. Рассуждаем логически. В году 365 дней. То есть в год мы инвестируем 365 долларов под 20% годовых. 20% от 365 долларов – это 73. То есть вы будете получать в год 73 доллара. Это явно не миллион. Даже через 32 года.

Но если бы все было так просто! В инвестировании есть один небольшой секрет, который позволяет получать следующие цифры (таблица 1):

Название этому «секрету» – сложный процент, без которого инвестирование не было бы инвестированием. Фондовый рынок таит в себе воистину безграничные возможности. Главное, уметь ими пользоваться.

А теперь давайте посмотрим на таблицу 2. Как видим, в зависимости от годовых процентов и суммы инвестиций, итоговая сумма капитала отличается в разы.

Почему мы говорим именно о 20%, хотя единицы банков предлагают возможность «заработать» до 15% годовых, при этом с трудом переигрывая инфляцию? Доходность инвестирования в прошлом не определяет доходность в будущем, но при этом обеспечить 20% в год более чем реально.
Справедливости ради стоит заметить, что это была «хорошая» сторона «медали». Бесплатный сыр, как известно, только в мышеловке. Верить мифам о том, что инвестирование – это легкий и безопасный процесс, не стоит. Наоборот, 70% управляющих компаний постоянно проигрывают рынку, 90% акций не имеют потенциала роста. На рынке доходность прямо пропорциональна риску.

Абсолютно каждый может достигнуть своих поставленных целей, какими бы недостижимыми они не казались, все зависит от силы намерения и от того сколько внимания вы уделяете достижению целей и каждому доступно инвестирование, большинство просто не знают как использовать этот инструмент. Богатым становится не тот, кто много зарабатывает, а тот, кто умеет сохранять деньги. Через руки большинства людей проходят огромные суммы за долгие годы работы, проблема в том что, как правило, все средства уходят в расходы.

Еще одна проблема заключается в том, что большинство не планируют свой семейный бюджет дольше, чем на месяц, это в частности связано с тем, что люди не ставят перед собой крупных задач и целей. Преобладает менталитет жизни по средствам, кроме того имеется другая зараза – кредиты, которые закабаляют, а при неумелом использовании приводят к быстрому истощению семейного бюджета, а порой загоняют в долговую яму.

Если вы хотите достигать любых целей не используя кредитов, необходимо научиться управлять своими деньгами. Первое что необходимо сделать это отказаться от использования кредитов и уничтожить все кредитные карты, известно, что тратить чужие деньги в несколько раз легче чем свои, использование кредитов оправдано только в редких случаях, но это скорее исключение из правил. Второе – необходимо контролировать расходы хотя бы несколько месяцев. Записывайте на что вы потратили каждый рубль и вы удивитесь сколько можно сохранить денег за счет порой не нужных вещей. На основании записанных данных сформируйте список самых необходимых расходов и сумму, которую вы тратите на каждую статью ежемесячно. Планируйте свои будущие расходы исходя из составленного списка расходов и старайтесь избегать незапланированных растрат. Контроль расходов поможет более оптимально тратить деньги и высвободит средства под инвестирование.

Кроме уменьшения и оптимизации расходов вы можете увеличить доходы: перейти на более оплачиваемую работу, найти возможность дополнительного заработка или же оптимизировать и расширить бизнес.

Пассивный доход – это тот доход, который не зависит от вашей каждодневной деятельности, то есть от зарплаты. Это может быть сданная в аренду недвижимость, сетевой маркетинг, авторские права на какое-либо пользующееся спросом произведение или же… инвестирование. Почему в последнее время всех очень интересуют различные вклады? Потому что инвестирование доступно каждому человеку вне зависимости от наличия у него тех или иных благ или огромных сумм денег.

В долгосрочном периоде ваши инвестиции выживут и вырастут, если вы будете основываться на нескольких простых правилах:

• Вы должны инвестировать. Самый большой риск — долгосрочный риск, связанный с тем, что вы вкладываете свои деньги и заставляете их работать, чтобы они принесли вам щедрые доходы, а вовсе не краткосрочный риск, хотя и вполне реальный, связанный с волатильностью цен.

• Время — ваш друг. Выделите на себя все то время, которое только сумеете, Начните инвестировать, когда вам исполнится двадцать, и пусть даже сначала это будут лишь небольшие суммы, никогда не останавливайтесь. Регулярные инвестиции должны стать вашей привычкой. В суровые времена они позволят вам сохранять темп, а сложный процент поможет вам и сделает свою чудесную работу.

• Импульсивность — ваш враг. Устраните эмоции из вашей инвестиционной программы. Имейте рациональные ожидания будущих доходов и не меняйте своих намерений только потому, что наступило другое экономическое время года. Холодные темные зимы — это просто подготовка к другим, более ярким и щедрым временам экономического цикла.

• Обходитесь простой арифметикой. Постоянно держите инвестиционные расходы под контролем. Ваши итоговые доходы — это просто валовые поступления от инвестиционного портфеля за вычетом понесенных издержек (комиссионные от продаж, гонорары консультантам, транзакционные расходы). Низкие издержки облегчат выполнение вашей задачи.

• Стремитесь к простоте. Не усложняйте процесс. Основы инвестирования просты: разумное распределение средств между акциями, облигациями и резервом наличности; выбор фондов, не делающих ставку на экстремальные события и работающих с надежными ценными бумагами; внимательное балансирование между риском, доходами и издержками.

• Придерживайтесь выбранного курса. Вне зависимости от происходящего неуклонно придерживайтесь принятой за основу программы.

Оригинальный перевод здесь

Какой он год 2010-й, лучший или худший?

“Это было лучшее время. Это было худшее время.”
­ – Чарльз Диккенс

Завершилась ли рецессия? Вернулись ли назад счастливые деньки? Перефразируя Диккенса, мой ответ будет таким: “Для тех кто готов, 2010-й будет лучшим временем, для большинства 2010-й это будет худшим годом.”
Некоторые мои предсказания и мысли на этот счет читайте ниже…

Предсказание №1:  Рынок недвижимости снова рухнет.

На рисунке приведеном выше показан график объема задолженности по ипотечным кредитам. Проще говоря, это деньги которые следует выплачивать в соответствии с договором ипотечного займа. В нормальных условиях, рефинансирование это достаточно простой процесс… но нынешние условия нормальными не являются. Рассмотрим график подробнее и подумаем вот о чем:

1.  В сентябре 2008, задолженность по ипотеке которую следовало выплатить в этом же месяце превысила 35 млрд $. И это был самый пик финансового кризиса. В это время люди не имели возможности рефинансировать свои долги и начали разоряться фондовый ринок и банковская система обвалились.

2.  Глаз бури (примечание переводчика: Глаз бури – центр бури в котором наблюдается штиль) : Летом 2009-го задолженность по ипотеке была низка — около 15 млрд. $ в месяц. В это время оптимисты начали видеть “зеленые ростки” в экономике. Зеленые ростки в самом центре бури. В 2010-м, как мне видится, произойдет второй пик экономического шторма. К концу 2011-го, задолженность по ипотеке достигнет 40 млрд. $ в месяц. Шторм не закончится до 2012-го года.

3.  Причиной первой части шторма в основе своей были дефолты в области subprime (примечание переводчика: subprime – “ненадежные” заемщики получившие ипотеку по завышенной процентной ставке). Вторая часть шторма затронет в основном домовладельцев. Вопрос в том, смогут ли они его пережить? Не будет ли обычный американский обыватель следующим кто лишится права выкупа по закладной?
4.  В Америке имеется более 40 миллионов домовладельцев имеющих в собственности более чем два дома. Будет ли у них возможность рефинансировать два или более ипотечных займа?

5.  Стех пор как стоимость недвижимости упала, многие домовладельцы обнаружат, что их долг больше чем стоимость их дома(ов). Будут ли банки также лояльны к таким домовладельцам как ранее?

6.  Время использования вашего дома в качестве банкомата закончилось. Это приведет к карху ритейлеров и строительной индустрии. Гипермаркеты будут иметь большие неприятности.  Торговые центры пустеют так как магазины сосредоточенные в них постоянно закрываются. Это приведет к краху офисных центров, складов, и другой коммерческой собственности.
Мое предсказание:  Очевидно это лучшее время для Вас если Вы покупатель проблемной собственности и худшее если Вы продавец.

Далее что касается 2010-го:

1. Следует ли ждать разорения Китая? Проблемы Америки сильно дадут “под дых” Китаю. В Китае увольняют рабочих миллионами.  Только серьезная господдержка сохраняет экономику на плаву. Китайский бум будет в конечном итоге прекращен…но произойдет ли это в 2010-м? Время покажет.

2.  Когда Америка прекратила импорт из Китая, Китай остановил потоки импорта со всего остального мира. Это негативно сказалось как на странах Азии так и на Австралии, Бразилии, и и других поставщиков сырья.

3.  Глава федрезерва Бен Бернанке заменил токсичные долги новыми долгами. Защищая своих друзей мега-банки, он превращает США в нацию – зомби. Рецессия завершена, но Америка входит в новую эру, которую назовут Новой Депрессией – период когда богатые становятся неприлично богатыми, а все остальные становятся беднее. Налоги будут убивать всех кто работает за зарплату.

4.  Доллар США будет слабеть. Если доллар становится сильнее, мы будем иметь больше безработных т.к. наши продукты становятся слишком дорогими и мы будем экспортировать меньше.

5.  Дефицит бюджета будет расти.  Помощь богатым убивает экономику.

6.  Израиль возможно атакует Иран. Израиль не будет спокойно смотреть как Иран развивает атомные технологии, даже если Иран будет клясться, что делает это в мирных целях. Если не “атом”, то цены на нефть сделают свое дело.

7.  Падение дохлого кота. Фондовый рынок возможно будет повторять траектурию падения дохлого кота. Если индекс Dow опустится ниже 6500, то следующая остановка будет 5000.

Лучшее время

Я знаю, все что я говорю, звучит крайне пессимистично. Я знаю, мои предсказания это плохие новости для подавляющего большинства населения. Но для некоторых плохие новсти являются хорошими.

Далее несколько хороших новостей для “подготовленных” людей.

Предсказание №2:

Золото, серебро, и нефть будут оставаться безопасными для инвестирования в 2010-м году.

Ниже представлены цены золота и серебра на конец года:

YEAR             GOLD                          SILVER
2000               $  273                         $  4.57
2001               $  279                         $  4.57
2002               $  348                         $  4.78
2003               $  416                         $  5.92
2004               $  438                         $  6.79
2005               $  518                         $  8.80
2006               $  638                        $12.78
2007               $  838                        $14.77
2008               $  882                        $11.33
2009              $1100  (approx)     $17.50  (approx)

В 2009-м, индекс Dow подрос примерно на 18%. Золото подрасло на 25%. Серебро примерно на 50%.
К концу 2010, я предрекаю золоту 1775 $ за унцию, серебру 24 $ за унцию, и нефти 85 $ за баррель. Если Израиль совершит атаку на Иран, то эти таргеты будут значительно выше.

Предсказание №3:

Следующий крах рынков будет крахом рынка коммерческой недвижимости.

Недвижимость с положительными денежными потоками будет еще более доступной.  Период с 2010 по 2012 будет раздольем для тех кто имеет наличные и/или доступ к кредитам.

Мои персональные Инвестиции

В соответствии с тем, что я говорил в 2002-м, “Вы должны войти в 2010-й год подготовленными”
Вот как я подготовил себя к этому времени:

1. Я начал компанию Богатый Папа в 1997-м, потому что видел приближение кризиса. В течение последних 3-х лет я усилил внутренний контроль моего холдинга и приготовился к глобальной экспансии через франчайзинговые системы дистрибьюции. Мой холдинг не имеет долгов и имеет высокие показатели прибыли.

2.  2009-й был моим лучшим годом если говорить о недвижимом имуществе. Точно также как и управляемые Федеральным резервом деньги и пенсионные фонды ищущие проекты для инвестирования, мой холдинг саккумулировал десятки миллионов долларов которые готовы к поглощению активов находящихся на грани банкротства и развивающихся проектов. Развивающиеся проекты снова стали доступными, включая стоимость рабочей силы, материалы, заемные средства, государство великодушно готово предоставлять деньги на 40 лет в условиях низких процентных ставок. Людям все еще нужна крыша над головой.

3.  Мои нефтяные проекты успешно завершены. Мы пробурили три скважины и две из них дают нефть. Государственные налоги на геологоразведку нефти заморожены даже для сухих скважен. Даже если экономика будет разрушена мы все еще будем добывать нефть.

4.  Я извлек 90% моих денег из фондового рынка в 2007. Если Федрезерв увеличит процентную ставку, это может привести к коллапсу фондового рынка и рынка недвижимости.

5.  Я вложился в золото и серебро в промежутке от 1996 до 2004.

6.  В случае если Федрезерв начнет печатать триллионы долларов, они превратятся в обычную бумагу, а те кто накапливал деньги, все потеряют. В свою очередь я инвестировал в нефть, недвижимость, золото и серебро.

7.  В случае если ставка будет нулевой, дебиторы оказываются в выигрыше… но только в том случае, если они имеют хорошие долги…долги которые платят квартиросъемщики.

В Заключение

Несколько лет назад, Япония была “Королевой финансового рынка” Японская экономика была второй по размеру мировой экономикой — “праздник жизни” продолжался до момента когда пузырь лопнул в 1990-м. Японский бюджет стал дефицитным в  1993. С тех пор дефицит бюджета составляет 5.4% от ВВП. В результате к настоящему моменту Япония имеет государственный долг 200% от ВВП. США идут тем же путем, а Китай следует за США.
Мы не увидим сильной инфляции т.к. Федрезерв не способен напечатать денег в количестве достаточном для того, чтобы заменить потери от лопнувшего кредитного пузыря. Также заводы имеют слишко большые производственные мощности в условиях отсутствия спроса. Это означает, что цены для потребителей будут оставаться низкими, а безработица высокой. Вместо этого мы виим инфляцию выраженную в ценах на золото, серебро, нефть, недвижимость и продукты питания не потому, что их стоимость растет, а потому, что доллар падает.
Добро пожаловать в Новую Депрессию. И надеюсь, что эти времена будут лучшими для Вас.

Бодо Шефер “Путь к финансовой свободе”

Роберт Т. Кийосаки “Богатый папа, бедный папа”

Роберт Т. Кийосаки и Шэрон Л. Лектер “Квадрант денежного потока”

Владимир Савенок “Личные финансы. Самоучитель”

В. Савенок “Как составить личный финансовый план. Путь к финансовой независимости”

Ну для начала хватит. Это очень интересные книги. Каждая хороша по-своему. И каждый найдет для себя что-то полезное и интересное. Обязательно.