При покупке-продаже жилого помещения (квартиры) возникает много вопросов, связанных с правильным оформлением данной сделки. Мы постараемся ответить на некоторые из этих вопросов.

1. В каких случаях требуется согласие супруга собственника на отчуждение жилого помещения?

- В случае приобретения недвижимости в совместном браке, если нет брачного договора, если была небезвоздмездная сделка (не дарения, ни приватизация).

2. В каких случаях для отчуждения жилого помещения необходимо разрешение органов попечительства?

- Если в квартире есть несовершеннолетние собственники и сособственники или собственником является недееспособный гражданин или ограниченно-дееспособный.

3. Кому законодательством предоставлена возможность дважды участвовать в приватизации?

- Несовершеннолетним детям до 18 лет и после 18  лет.

4. Кто имеет право  на приватизацию жилого помещения и можно ли приватизировать жилье в общую совместную собственность?

- Все граждане РФ, которые не участвовали в приватизации, прописанные на данной жилой площади. В общую собственность могут приватизировать только супруги.

5. Для чего необходимо брать архивную выписку из домовой книги и за какой период времени?

- Для проверки юридической чистоты квартиры (кто был прописан, армия, тюрьма) с момента сдачи дома в эксплуатацию.

6. В каком случае при отчуждении комнаты в коммунальной квартире требуется отказ соседей от права преимущественной покупки, а в каком нет?

- Отказ от права преимущественной покупки требуется от собственников других комнат. Если комнаты неприватизированы, то право преимущественной покупки принадлежит  муниципалитету.

7. Если квартира принадлежит по праву собственности нескольким лицам, может ли один из них заключить договор с риэлторской фирмой на продажу квартиры.

- Договор должны заключить все собственники квартиры лично  (в исключительных случаях можно взять доверенность).

8. Можно ли подарить третьему лицу жилое помещение, собственником которого является несовершеннолетний ребенок?

- Нельзя ни при каких условиях.

9. Может ли бабушка или другой близкий родственник одного из родителей несовершеннолетнего ребенка заключить с ребенком договор купли-продажи?

- Нет, не может.

10.  Особенности оформления и требования к содержанию доверенности, выданной с правом передоверия.

- У доверенности, выданной с правом передоверия круг полномочий такой же и срок действия такой же, как в основной доверенности.

11. Если в доверенности не указан срок действия, на который она выдана, то в течение какого времени такая доверенность действительна?

- Если не указан срок действия доверенности, то она действует один год.

12. На какой максимальный срок может быть выдана доверенность?

- Максимальный срок доверенности 3 года. Если не указан срок, считается выданной на 1 год.

13. В течении какого срока супруг, чье согласие на сделку не было получено, может требовать признания такой сделки недействительной?

- В течении трех лет с того момента, как он об этом узнал.

14. Сколько существует очередей наследников по закону? Кто входит в первые три очереди наследников?

- Существует восемь очередей наследников. В первую очередь входят дети, супруги, родители. Во вторую очередь – бабушки, дедушки, братья, сестры. Третья очередь – тети, дяди, двоюродные братья, сестры.

15. Какими правами обладают члены семьи собственника квартиры, проживающие в ней?

- Правом пользования жилым помещением.

16. В какой форме должно быть выражено согласие супруга собственника на отчуждение жилого помещения?

- Согласие супруга на отчуждение жилого помещения должно быть выражено в письменной нотариально заверенной форме.

17. В каких случаях имущество супругов, приобретенное в период брака, является их общей собственностью, а в каких – нет?

- Когда нет брачного контракта – общая собственность. Когда приобретено до брака или по безвоздмездной сделке  - не является общей собственностью.

18. Каков перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры?

- Правоустанавливающий документ (право на собственность)

- Выписка из домовой книги.

- Справка из БТИ (бюро технической инвентаризации)

- Согласие супруга

- Договор купли-продажи

19. Каким образом гражданин может быть лишен или ограничен в дееспособности?

- Гражданин может быть лишен или ограничен в дееспособности только по решению суда. Ограничения – алкоголизм, наркомания, психические заболевания.

20. С какого момента договор купли-продажи, меня, дарения жилого помещения считается заключенным?

- С момента государственной регистрации.

Когда вы правильно оформили покупку-продажу квартиры, не забудьте про  налоговый вычет : это налоговый вычет, который предоставляется в связи с приобретением жилой недвижимости и налоговый вычет, который предоставляется в связи с продажей имущества.

Покупка квартиры в новостройке – событие, безусловно, приятное. Однако, чтобы не быть обманутым и не остаться без денег и без квартиры, необходимо знать механизм покупки: особенности оформления договора купли-продажи квартиры, права и обязанности продавца и покупателя.

Как выбрать квартиру?

В зимние месяцы на просмотр квартиры лучше приезжать с 11:00 до 16:00. Зимой поздно светает и рано темнеет, а при плохом освещении можно не увидеть дефекты, видимые при дневном свете. Например, в сумерках можно не заметить трещины, сколы, отслоения поверхностного слоя бетона и так называемые раковины – углубления в бетоне. В монолитно-кирпичном доме при плохой освещенности можно не увидеть трещины в кирпичной кладке. При просмотре нужно обязательно подойти к окнам, чтобы убедиться, что оконные блоки установлены ровно и квартиру не продувает, внимательно осмотреть стены – на них не должно быть конденсата, плесени и грибка.

Помимо выбора района предполагаемого заселения, улицы, понравившегося дома, изучение ближайшей инфраструктуры окружающей местности, транспортной ситуации, обязательным этапом в этом шаге является проверка репутации застройщика. Сначала можно поискать информацию в Интернете: посмотреть сайт самой организации, ресурсные ссылки, «черные» списки компаний и т.д. Изучить все, что позволит создать объективный портрет застройщика. Затем следует съездить на уже построенные объекты выбранного застройщика, если они есть, разузнать, как шло строительство, и вовремя ли оно было завершено. Кроме того, правильным решением будет и ознакомление с документацией понравившегося дома. «По тому объекту, который вы выбрали для себя, вы можете запросить у застройщика разрешительные документы: акт выбора земельного участка, свидетельство о праве собственности (документы на аренду) на землю, где проводится строительство, разрешение на строительство жилого дома, инвестиционный контракт, проектную декларацию» – напоминает покупателям недвижимости об их правах эксперт.

Подписание договора

 Подписание договора и оплата стоимости квартиры – это самый финансово ответственный и серьезный шаг во всем процессе приобретения жилья, поэтому юридическая помощь или опора на опыт людей, специализирующихся в этом вопросе будет весьма кстати. Как вариант, минимизировать риски покупателя может покупка квартиры через профессиональные риэлтерские компании. Но нужно учитывать, что их услуги придется оплачиваться дополнительно. Кроме того при заключении договора с компанией необходимо уточнять особенности пост- продажного обслуживания и , самое главное, – сроки и процедуру оформления квартиры в собственность.

Купить квартиру в новостройке можно у застройщика, инвестора или соинвестора, уполномоченных организаций муниципальных властей, агентства недвижимости или подрядных организаций.
Крупные застройщики могут предложить более низкие цены на квартиры эконом-класса в районах массовой застройки.

При покупке жилья у уполномоченных организаций муниципалитета риски будут минимальны, поскольку договор заключается между покупателем и администрацией города

 Как заключить договор купли-продажи новостройки.

Определившись с продавцом и квартирой, потенциальный покупатель приезжает в офис организации для заключения договора.

Покупка квартиры может оформляться как участие в долевом строительстве, инвестиционный вклад, паевой взнос, вступление в товарищество или кооператив, переуступка прав требования.

К сожалению, на практике часто встречаются «серые схемы» – с использованием векселей и по предварительной оплате.

В случае серых схем – организация продает покупателю вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры, а когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру. Такая схема крайне ненадежна: указывается лишь стоимость векселя, срок погашения, кому и кем он выдан. Юридически к выбранной квартире этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, и обязать ее предоставить квартиру нет возможности.

По схеме предварительной оплаты – с покупателем заключается предварительный договор и производится 100% предоплаты. По окончании строительства жилого дома организация оформляет квартиру на себя, затем передает ее покупателю по договору купли-продажи. Схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.

Перед тем, как подписать договор и отдать деньги, необходимо убедиться в наличии у продавца основного пакета правоустанавливающих документов, в который входят:

— постановление местных органов власти,
— инвестконтракт,
— государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка,
— протокол предварительного распределения квартир,
— разрешение на строительство,
— договоры о привлечении финансовых средств.

Тревожные сигналы – отсутствие точного адреса и параметров приобретаемой квартиры, низкий процент при покупке в рассрочку, предложение внести первоначальный платеж без договора и кассового чека и т.п.

Если еще при этом компания совершенно новая, настаивает на расчетах только наличными, а на вопрос о количестве домов, построенных с ее участием, никто не дает прямого ответа то лучше обратиться к другому продавцу.

Когда строительство дома завершено, выполнены все инженерные работы и благоустройство и озеленение прилегающей территории, дом подлежит сдаче Государственной приемочной комиссии.

На этом этапе недобросовестные продавцы находят много способов заставить покупателя выплачивать суммы, не предусмотренные в договоре. Излюбленный повод заставить покупателя раскошелиться – обмеры ПИБа (БТИ).

В тексте договора указывается проектная площадь квартиры и дополнительно обговаривается, что при отклонении фактической площади готовой квартиры в большую или меньшую сторону, стороны производят дополнительные взаиморасчеты.

В результате «договоренностей» с сотрудниками ПИБа площади всех квартир оказываются на 2-3% больше проектной, в результате доплачивать приходится только покупателям. Иногда взаиморасчетов с ПИБом не производятся, в этом случае может оказаться, что фактическая площадь квартиры на те же 2-3% меньше оплаченной проектной.

Могут потребовать деньги за согласование электромонтажного внутриквартирного проекта и подсоединения к этажному щиту.

Незаконным является взимание платы за нотариальное заверение договора – договор долевого участия, инвестирования, переуступки прав не требует заверения нотариуса.

Банк, в котором открыт счет продавца, не должен взимать комиссию за начисление средств, поскольку расходы на операционно-кассовое обслуживание несет сама организация.

Предприимчивые сотрудники организации-продавца могут начислить квартплату с даты сдачи дома Госкомиссии.

Это также является нарушением закона, поскольку квартплата и оплата услуг по охране и уборке дома и его территории начисляются только со дня подписания договора с эксплуатирующей организацией, не раньше.

Иногда в текст договора включают требование по окончании строительства вступить в Товарищество Собственников Жилья и на этом основании требуют выплаты вступительных и членских взносов.

Покупатели квартир становятся членами образованного ТСЖ только по собственному желанию и только после регистрации прав собственности.

После завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии покупателю нужно приехать в офис компании, с которой был заключен договор, и подписать Акт приемки-передачи квартиры.

Получение ключей от квартиры

Получению ключей от квартиры  предшествует достройка дома и завершение отделки квартир в тех проектах, где она предусмотрена. Специалисты рынка недвижимости часто акцентируют внимание потенциальных покупателей на важности дополнительной проверки особенностей покупки на этой стадии. Покупателю жилья следует осмотреть квартиру при хорошей освещенности на предмет наличия видимых глазом строительных дефектов. На окнах и стенах не должно быть конденсата, пол должен быть ровным – это легко проверить уровнем. Если квартира сдается с чистовой отделкой, нужно не забыть проверить исправность электрических розеток, счетчиков воды и электричества, убедиться, что все в порядке с отоплением и горячим водоснабжением, что легко открываются и закрываются все створки, в наличии дверные ручки и т.д

Получение свидетельства о праве собственности

Получение свидетельства о праве собственности – заключительный момент оформления покупки, но невероятно важный юридически. Только после получения права собственности на жилье можно считать его своим. Так что дополнительные проверки, оценки, привлечения соответствующих специалистов пойдут только на пользу.

Пакет документов для оформления прав собственности:

— оригинал договора и все дополнительные соглашения к нему
— акт об оплате и закрытии всех финансовых отношений между покупателем и продавцом
— акт приема-передачи квартиры
— договор об уступке прав (если имеет место)
— документы ПИБа – экспликация и поэтажный план
— ксерокопию протокола о распределения квартир между инвесторами
— ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию
— паспорт и ксерокопии всех его страниц
— квитанция об оплате госпошлины

Если подлинность документов вызывает сомнение, то регистратор может обратиться в правоохранительные органы и иные учреждения для проведения соответствующей проверки.

Отказать в регистрации прав могут только в случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в таком случае обладатель квартиры может обжаловать отказ в суде.

Подтверждением права собственности является выдача свидетельства.

С этого момента вы являетесь полноправным собственником квартиры и можете владеть, пользоваться и распоряжаться ей по своему усмотрению

Вы можете застраховать:

- квартиру и /или её отделку

- движимое имущество, а также техническое оборудование

- гражданскую ответственность перед соседями

- жизнь и здоровье проживающих в квартире

Полис позволяет свободно комбинировать объекты и выбирать суммы страховой защиты по каждому из них.

Имущество страхуется от следующих рисков:
- Пожар, Удар молнии, Взрыв газа;
- Повреждение водой;
- Стихийные бедствия;
- Кража со взломом, Грабеж;
- Противоправные действия третьих лиц;
- Столкновение, Удар.
По желанию может быть включен риск Терроризм, Диверсия.
 

В чем же преимущества страхования квартиры в компании «Ресо-гарантии» по полису «Домовой»?

1. Страховать квартиру возможно без осмотра (при страховании объектов без осмотра период страхования должен начинаться не ранее седьмого дня от даты оплаты страховой премии и выдачи полиса) и без составления описи принимаемого на страхование имущества. Необходимость составления описи имущества возникает только для объектов со страховыми суммами свыше 15 000 рублей за один объект.

2. Комплексная страховая защита по единому полису (имущество, ГО, НС), связанная с проживанием в квартире, т.е. Страхователь получает сразу полный набор необходимой защиты.

 3. Возможность выбора наиболее актуальной или подходящей по цене комбинации объектов страхования.

 4. Страхование дополнительного риска НС производится по сниженным тарифам, при этом:
- по риску НС нет исключений по профессиям,
- Страховое покрытие по риску НС действует 24 часа в сутки независимо от места пребывания застрахованного.

5. Возможность уплаты страховой премии в рассрочку без повышения тарифа.

6. Возможность получения скидки за безубыточное страхование.

7. Возможность получения скидки 15% за наличие полиса РЕСО по другому добровольному виду страхования.

8. Предоставление скидок по другим видам страхования при наличии полиса “Домовой”.

9. Выплаты производятся в течение 15 дней после предоставления всех документов.

10. Кроме этого, страховая премия, уплаченная физическими лицами по страхованию своего имущества от огня, исключается из налогооблагаемой базы. /Инструкция Госналогслужбы РФ от 29.06.95 N35 “О подоходном налоге с физических лиц”/.

Инструкция о действиях Страхователя при наступлении страхового случая

 При повреждении, уничтожении или утрате имущества:
- Принять все возможные меры по предотвращению или уменьшению ущерба и по спасанию застрахованного имущества.
- Обратиться в соответствующие компетентные органы (милицию, госпожнадзор, ДЭЗ и др.).
- Позвонить в ОСАО «РЕСО-Гарантия» (офис агентства / филиала или агенту) и получить инструкцию по дальнейшим действиям.
- Сохранить поврежденное имущество в том виде, в котором оно оказалось после страхового случая.
 

При нанесении ущерба имуществу и/или жизни и здоровью третьих лиц:
- Принять все необходимые и возможные меры по предотвращению и уменьшению ущерба третьим лицам.
- Позвонить в офис агентства / филиала или агенту, зарегистрировать событие и получить инструкцию по дальнейшим действиям.
- Передать Страховщику в срок до 72 часов с момента получения копию официальной претензии о возмещении ущерба.
- Сообщить Страховщику о начале действий компетентных органов по факту причинения ущерба (дознание, вызов в суд и т.п.).
- Представить документы и материалы, необходимые для принятия решения о страховой выплате.
- Без письменного согласия Страховщика не давать обещаний и не делать предложений о добровольном возмещении убытка, а также о признании полностью или частично своей ответственности, а также не принимать каких-либо прямых или косвенных обязательств об урегулировании требований об убытках третьих лиц.

Рассчитать стоимость страховки и вызвать страхового агента для оформления полиса